Tämä on Hometalo-kategoriani 22. blogiteksti ja toistaiseksi kategorian viimeinen kirjoitus.

Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 375

Antamispäivä 21.9.2021 / Diaarinumero S 21/19

Hovioikeus katsoo, että kiinteistössä on salainen virhe. Käräjäoikeuden tuomio pysyy voimassa. Sampalle samppanjaa! 

Hovin mukaan paljon puhuttu ja kohuttu ulkoseinä ei ole rakentamisaikaisten määräysten mukainen. Jos seinän olisi katsottu vastaavan rakentamisaikaisia määräyksiä, tuomioistuimen mukaan ostajan olisi pitänyt ymmärtää seinän riskipitoisuus, mutta nyt seinää ei kuitenkaan todettu aikansa sallimaksi riskirakenteeksi, vaan rakennusvirheeksi, joka puolestaan siirtää vastuun myyjän puolelle. Ja tämä vain, koska sen aikaisissa rakennusmääräyksissä todetaan, että seinän pitää olla sellainen, ettei se vaurioidu. Haju-vauriosta todistivat ostaja itse ja tavarantarkastaja Janhonen, jotka olivat nenä kiinni seinässä sateisina kuukausina seiniä polvillaan haistelleet. (Epäselväksi jäi, miksi heidän piti olla polvillaan.)

Sillä, että kehotin parantamaan ulkoseinien tuuletusta ennen kauppaa, ei ollut mitään merkitystä. 

Lisäksi ostajan katsottiin täyttäneen selonottovelvollisuutensa sillä, että hän oli luottanut myyntesitteeseen ja kuntotarkastusraporttiin. Koska myyntiesitteessä luki ”Ei remonttihuolia”, ostajan ei voinut hovin mukaan olettaa ymmärtävän, että talossa oli vielä kasarirakenteita, jotka voivat olla riski. Myyntiesitteessä olisi pitänyt lukea, että; ”Ei salaoja-, putki-, sähkö-, keittiö-, kylppäri- ja saunaremontteja lähivuosina. Muita yllättäviä remontteja voi vanhaan taloon tulla, kuten esimerkiksi katto tulee uusia sitten kun se on elinkaarensa päässä.” 

ÄLKÄÄ KIRJOITTAKO MYYNTIESITTEESEEN EI REMONTTIHUOLIA!

Voitteko kuvitella, miltä tuntuu kertoa tämä edesmenneen mieheni vanhemmille, jotka talon ovat rakennuttaneet 1983. Projektilla on tuolloin ollut valvoja ja rakennusviranomainen on talon hyväksynyt ajan hyvän rakennustavan mukaisesti tehdyksi. He syyllistyvät, vaikkeivat hekään ole voineet tehdä asialle mitään. He ovat aikoinaan luottaneet ammattilaiseen talopaketin tilatessaan ja sen jälkeen muuttaneet valmiiseen taloon ja pitäneet siitä hyvää huolta. Meidän muuttaessamme taloon, appiukkoni oli kirjoittanut meille tarkat talon hoito-ohjeet ylös. Post it -lappuja löytyi muun muassa kylppäristä. Niissä luki, muistakaa pitää lattialämmitys aina päällä, että kuivuu! Minun olisi pitänyt tehdä ostajalle samoin. Olisin voinut kirjoitella ostajalle, että Muista, katto pitää uusia, kun se täyttää 40 vuotta! 

Eivät Akin vanhemmat tahallaan taloa homehduttaneet, eivätkä varsinkaan tahallaan myyneet lapselleen hometaloa. Nyt he ovat menettäneet lapsensa ja saavat vielä kuulla, että heidän lapsenlapsensa joutuvat kärsimään talon jättämästä taloudellisesta taakasta. Ei mikään kiva uutinen kertoa iäkkäille ihmisille, joiden pitäisi nyt saada elää huoletonta eläkeaikaansa. 

Talo on ollut julkisuudessa jo vuonna 1983.
Onneksi eivät tällöin tienneet millaiset päänsäryt vielä olisivatkaan tulossa.

Laskujeni mukaan (jos laskin oikein) minulle jää maksettavaksi kaiken kaikkiaan noin 76 000 euroa (hinnanalennus + oikeudenkäyntikulut molemmista oikeusasteista) ja ostajalle noin 8500 euroa (oikeudenkäyntikulut 1/3 käräjiltä + vastavalituksen tappio hovista 880 euroa).

Olettaen, että pystyisin maksamaan. Käytännössähän tilanne on eri meille molemmille. Ostaja on oletettavasti joutunut jo maksamaan teettämiensä tutkimusten selvittelykulut ja ehkä asianajokulujakin, koska tuskin he ovat suostuneet työskentelemään velaksi. Tämä summa on ostajan ilmoituksen mukaan kymmeniä tuhansia, joita hän nyt siis joutuu odottamaan minulta kuukausittain palkastani ulosmitattuna. Hän on tehnyt oikeutta hakiessaan isoja taloudellisia satsauksia, joiden takaisin saamisesta hänellä ei ole takeita. Hän muun muassa teetti avauksia juuri uusimiini sisäseiniin aivan turhaan. Niistä viisi vuotta vanhoista villoista ei (yllätys) löytynyt mitään. Näin ollen voidaan laskea, että ostaja on pistänyt taisteluun tällä hetkellä ainakin 30 000 euroa, mikä saattaa jäädä jopa kokonaan hänen tappiokseen, jos jään työttömäksi, eläkkeelle, kuolen tai hakeudun velkajärjestelyyn. Enkä siis tarkoita, että olisin tästä taloudellisesta tappiostaan iloinen, vaan tämä on ennenkaikkea surullista. Vastapuoli voitti hovissa hyvin pitkälle vain paperilla, sillä käytännössä en pysty tuollaisia summia palauttamaan. Siksi tässä ei ollut mitään järkeä. Turhaa pahaa mieltä vain molemmille ja pahimmillaan pilataan kahden perheen elämä.

Toki hänelläkin on voinut olla oikeusturvavakuutus, joka on todennäköisesti korvannut 10 000 euroa kuten minullakin korvasi, mutta tämän lisäksi, jos uskotaan, että ostaja on oikeasti aikeissa tehdä nämä välttämättömiksi esittämänsä remontit, niin hänen kulunsa nousevat miltei sataan tuhanteen. Siis vaikka pystyisinkin maksamaan hänelle määrätyn 40 tuhannen hinnanalennuksen, niin silti, koska remontit ovat kallistuneet tässä vuosien taistelun aikana muun muassa puutavaran hinnan noustessa. Tässähän ruvetaan jo puhumaan samanlaisista summista, mitä itse aikanaan talon remonttiin laitoin. Olisi todellakin kannattanut antaa Akin vain polttaa talo. 

Näkökulmasta ja mielialasta riippuen tilanne on joko rökäletappio tai torjuntavoitto. Joka tapauksessa pettymys, kuten lakimieheni sanoi. En odottanut voittoa, mutten kyllä tätäkään, ettei tuomio muuttuisi hovissa yhtään. Ensimmäinen tunne oli epäusko ja sitten jopa nauratti. Reaktioni paljasti, että en ollut oikeasti antanut itseni uskoa voittoon. Miten tähän juttuun nyt yhtäkkiä tulisi jotain järkeä? Paskan niskaan saaminen on tullut niin tutuksi, että olen siinä olotilassa kotonani. Jopa parhaimmillani. Se tuntuu kihelmöintinä suonissa ja ylitsepursuavana luovuutena, mutta ei raivona. Jos suuttuisin epäreiluudesta, niin olisin saanut olla vihainen viimeiset 15 vuotta. 

Toivoin perustelujen olevan sellaisia, jotka voisin ainakin ymmärtää, ellen hyväksyä. En ole ihan varma, kävikö tässä nyt niin. Omituisinta on se, että sanani ei painanut kuntotarkastusraportissa, mutta myyntiesitteessä ne sitten taas painoivat. Vaikka kumpaakaan en ole itse kirjoittanut, olen vastuussa molemmista.

Kuntotarkastaja Puttonen, jota en voi suositella kenellekään, kirjasi kyllä huomioni puutteista, mutta koska hän itse ei ollut mistään huolissaan, niin ostajan katsottiin voineen tässä luottaa itseäni enemmän asiantuntijaan. Eli ”asiantuntija” Puttosen sanat painoivat enemmän, mutta kun ongelmia tulee niin minä kuitenkin olen niistä vastuussa.

Talon epäkohtia listatessa sanoillani ei ollut merkitystä, mutta hyvien puolten listaamisessa sanoillani oli merkittävä arvo.  Sanani ei painanut kuntotarkastusraportissa, mutta myyntiesitteessä sitten sitäkin enemmän. Vaikka kumpaakaan en ole itse kirjoittanut, olen vastuussa molemmista.

Myyntiesitteessä taas olin vastuussa kokeneen välittäjän valitsemista myyntispiikeistä, joiden takana tosin seison yhä täysin. Kaikki myyntiesitteessä mainittu on totta. Mutta miettikääpä tätäkin, mitä JOS olisinkin niistä eri mieltä ja kokisin ne myyjän klassisiksi myyntipuheiksi kauppojen toivossa? Silti olisin niistä vastuussa. Minulla sattui olemaan huippuhyvä ja luotettava välittäjä, mutta mitä jos ei olisi ollut ja hän olisi puhunut ihan mitä sattuu? On hassua, että talon epäkohtia listatessa sanoillani ei ole merkitystä, mutta talon hyvien puolten listaamisessa sanoillani on merkittävä painoarvo. 

Tuomiossa oli nostettu merkittäviksi asiayhteydestään irrotettuja lauseita, jotka jäivät hämmentämään. Esimerkiksi kuntotarkastaja Puttosen harhaanjohtava maininta talon ulkopuolisten rakenteiden peruskorjaamisesta uutta vastaaviksi, tarkennettiin kyllä jo käräjillä tarkoittamaan salaojia. Puttonen itse todisti, että hän tarkoitti salaojia eikä ulkoseiniä. Hovi kuitenkin katsoi, että oli perusteltua olettaa, että ostaja on voinut tästä väärin ymmärtää, että myös ulkoseinät olisi uusittu. En ymmärrä sitä, miksi ostaja olisi edes teoriassa olettanut tällaista? Miksi olisin uusinut ulkoseinät? Jos joku ostaa talon, jonka myyntiesitteessä ei erikseen lue, että ”ulkoseiniä ei ole uusittu”, niin onko hänellä tällöin syytä automaattisesti olettaa, että ne on uusittu? Tämän tuomion mukaan kyllä.

Tai miksi remonttiraportistani oli nostettu tuomioon merkittäväksi vain kohta, jossa kerroin, että tuuletusraot oli tarkastettu. Miksi seuraava lause ei merkinnyt mitään, jossa kerroin, että tuuletusta pitäisi vielä parantaa? Raot tarkistettiin, mutta ei niitä korjattu. Ihan kuin tässä oltaisiin haluttu tahallaan ymmärtää väärin. Hämmentävää. 

En siis osaa sanoa tyydyttivätkö perustelut täysin. Paremmat ne olivat toki, mitä käräjäoikeuden tuomioon johtaneet vastapuolen valheet. Vastapuoli ei menestynyt valheilla (vaan taidokkaalla ja röyhkeällä kikkailulla sekä uhriutumisella, jos minulta kysytään). Valheet on nyt tuomiosta poistettu ja siitä olen iloinen. Rakennus- saati terveysviranomainen ei tätä remonttia edellytä. Sellaista ei hovi enää väitä. Silti koen, että joudun epäreilusti maksamaan hypoteettisista vaurioista, jotka voivat realisoitua 20 vuoden päästä, jos ostaja ei tee hänelle jo ennen kauppoja suosittamiani korjauksia.

Huoleni tuulettuvuuden riittämättömyydestä kirjattiin kuntotarkastusraporttiin, mutta sillä ei ollut mitään merkitystä, koska kuntotarkasta itse ei ollut siitä huolissaan.

Tähän sain lohdutukseksi tällaisen kommentin kiinteistöalan juristilta: ”Ymmärrän, että oikeustajua koettelee se, että myyjä joutuu vastaamaan potentiaalisista, tulevaisuudessa olevista riskeistä. Taustalla vaikuttaa ajatus siitä, että talo, jossa on potentiaalinen riski, on arvoltaan vähäisempi kuin vastaava talo, jossa ei riskiä ole. Tässä tapauksessa tuomioistuimet katsoivat, että myyntihinta on vastannut juuri sellaista taloa, jossa riskiä ei ole. Hinnanalennuksella ei siis rahoiteta ostajan tulevaa remonttia, vaan saatetaan kauppahinta vastaamaan talon “todellista arvoa”.”

Ja juuri tämän vuoksi ostajalla ei ole laillista velvoitetta tehdä näitä remontteja. Kuten lakimiehenikin sanoi, nyt onkin todella mielenkiintoista jäädä seuraamaan, tekeekö ostaja todella näitä remontteja. Näinhän selviää se, pitääkö hän todella niitä tarpeellisina oikeasti ja vai käyttikö niitä vain valheellisesti tekaistuina aseina minua vastaan. 

Tosin jos ostaja Saastamoinen joskus aikoo talon myydä, kannattaisi näiden remonttien olla tehtyinä. Olisi ikävä kertoa uudelle ostajalle, että ko. remontit olisivat to do -listalla, mutta tason- ja arvonparannusta ne eivät taloon aiheuta. Ja vaikka ne olisivatkin myydessä tehtyinä, niin ostajalle tulee silti toimittaa kaikki oikeuspaperit ja niin aktiivisesti Samuli paskaa talosta kaivoi, että ne tulevat olemaan uudelle potentiaaliselle ostajalle kyllä epämiellyttävää luettavaa homehistorian lisäksi. Eli pointti on, että talo taitaa olla Samulille se kuuluisa loppuelämän koti, halusi hän tai ei.

”Nämä piilevät virheet ovat karseita keissejä juuri sen vuoksi, että taustalla ei ole myyjän puolelta mitään vilpillistä, vaan myyjä on oikeasti ollut asiasta tietämätön. Silti vastuu voi olla iso. Tähän kun lisää vielä sen, että olit asiasta kuitenkin huolissasi, eli olit osannut ajatella asiaa ja nostit sen esille, ja ostaja on saanut tiedon huolestasi, ja silti se ei perusta ostajalle mitään vastuuta, niin se tekee tuomiosta vielä kylmemmän. Vaikka olen alalla, niin voin itsekin todeta, että juridiikka on joskus epäinhimillistä”, sanoo someni kautta tätä casea kommentoinut kiinteistöalan juristi.

Niin. Oikeus ei syytä minua mistään. Ymmärrän sen. Jo käräjillä todettiin myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttyneen ja hovi nimitti toimintaani lojaaliksi. Mahtavaa. Minulla on siis hovioikeuden tuomio siitä, että olen lojaali. Mutta sitä en ymmärrä, että ostaja kuitenkin syyttää minua ulkoseinien maalaamisesta hajun peittämiseksi, kuntotarkastuksen teettämisestä tahallaan talvella pimeässä sekä valehtelusta. Tätä minun on vaikea hyväksyä.

Ostajan lakimiehelle Tero Lakalle pienet pisteet siitä, että kun itkin ja oksensin käräjillä tätä, hän sentään katsoi silmiin ja korjasi, ettei minua syytetä tahallisesta harhaanjohtamisesta. Virallisessa syytteessä ei siis syytetä, mutta ostaja syyttää. Hän uskoo, että katto on vuotanut meidänkin aikanamme solkenaan, mutta en vain ole kertonut sitä. Hän uskoo, että kun vihdoin pääsin muuttamaan evakosta remontoituun kotiin, haistoin ulkoseinien hajun kyllä, mutten vain kertonut siitä. Niin ja ennen kaikkea hän uskoo, että olin törkeästi piilottanut maakellarin talon ulkopuolisen ulkovaraston alle.  Vaikka olen valinnut puhua avoimesti mielensairauksista, mieheni itsemurhasta ja ulosotosta, niin tässä toki raja ylittyy. Maakellarin olen valmis salaamaan! 

Kuntotarkastaja Puttonen, jota en voi suositella kenellekään, kirjasi kyllä huomioni, mutta koska hän itse ei ollut mistään huolissaan, niin ostajan katsottiin voineen tässä luottaa itseäni enemmän asiantuntijaan.

Lakimieheni mukaan tämä on tappio molemmille. Onhan hän toki oikeassa, mutta mielekkäämpää on summata tämä ehkä kuitenkin torjuntavoitoksi. Vihollisen pääsy on estetty ensisijaiseen kohteeseensa pääsemiseksi. Ostaja halusi ensisijaisesti purkaa kaupat ja vaati koko kauppasumman 260 000 palauttamista korkoineen. En halua unohtaa tätä faktaa. Taistelin summaa pienemmäksi kuitenkin kolmatta sataa tuhatta ja ensimmäisen vuoden yksin ilman lakimiestä. Siitä olen ylpeä!

Nyt ostajalle jäi hovioikeuden päätöksen jälkeen riesaksi talo, remonttipaine, vajaa kymppitonni oikeudenkäyntikuluja ja minulle määrätystä 40 tuhannen hinnanalennuksesta se mitä lopputyöikäni aikana ehditään kuukausittain ulosmitata.

Minulta on ulosmitattu kuukausittain tammikuusta lähtien 940 euroa, eli olen maksanut nyt yhteensä veronpalautusten kanssa noin 8000 euroa elokuuhun 2021 mennessä. Katsoin ulosoton sivuilta niin Samulille tilitettäväksi kertynyt summa oli silti vain joku noin 2500e. Melko hurjat ulosoton kulut. Eli ei siis ole nopeaa remonttirahaa Samulille tulossa tällä systeemillä, vaikka yhteiset palkkapäivämme jatkuisivat lopputyöikäni. 

”Ymmärrän, että oikeustajua koettelee se, että myyjä joutuu vastaamaan potentiaalisista, tulevaisuudessa olevista riskeistä.”  – Kiinteistöalan juristi –

Samulin kuukausittain saamaa osuutta leikkaavat oikeudenkäyntikulut, joita joudun maksamaan ostajaa enemmän. Eli vaikka hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota, niin ei tässä tosiaan muita voittajia ole kuin lakimiehet. Paitsi, että eiväthän tässä voita edes he, koska minun pitäisi maksaa molempien laskut. Aivan älytön farssi, jossa lohduttaa mahdollisuuteni varoittaa muita ostajia ja myyjiä välttämään meidän virheemme. Tähän mahdollisuuden voi tarjota kirjaprojekti, mutta luetaan tuomio nyt kuitenkin vielä ensin. 

Tuomio

Saastamoinen on 15.2.2016 ostanut Torikalta käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 260.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on rakennettu vuonna 1983. Torikka on remontoinut rakennusta vuosina 2013-2014. 

Myyntiesitteessä on ilmoitettu omakotitalon olevan hyväkuntoinen ja täydellisesti peruskorjattu esitteessä mainituin tarkennuksin. Ennen kaupantekoa oli teetetty kaupan kohteen kuntotarkastus, jota koskeva kuntotarkastusraportti oli annettu ostajalle ennen kaupan tekemistä.

(Minusta olisi ollut oikeus ja kohtuus, että tässä kohtaa olisi lukenut myös, että Torikka on ostanut talon toisen Torikan kanssa kahdelta Torikalta vuonna 2003, eikä ole itse taloa rakentanut. Torikka on ollut hiekkalaatikolla silloin kun tämä hometalo on rakennettu hiekalle.)

Saastamoinen on kaupanteon jälkeen tehnyt kiinteistöllä havaintoja hajuhaitoista. Lisäksi rakennuksen katosta on Saastamoisen hallinta-aikana kahdella eri kerralla valunut vettä rakennuksen sisälle. Saastamoinen on teettänyt kiinteistöllä kuntotutkimuksen lokakuussa vuonna 2018 (Pentti Janhonen Oy:n tutkimusraportti 20.11.2018) ja toukokuussa vuonna 2019 (Brado Oy:n tutkimus- raportti 24.6.2019). Näissä tutkimuksissa on havaittu, että rakennuksen ulko- seinärakenteen sekä tiiliverhoillussa osassa että puuverhoillussa osassa tuulensuojalevyn ja julkisivumuurauksen väliin on asennettu eristevilla. Julkisivutiilen taustan tuuletusraossa on myös laastipursetta. Nämä seikat ovat heikentäneet ulkoseinän tuulettuvuutta koko rakennuksen alalla. 

Alimman tiilirivin joka kolmas pystysauma on avattu rakennuspiirustusten mukaisesti. Myös ylä- pohjan tuulettuvuudessa on todettu puutteita. Olohuoneen kohdalla yläpohjassa aluskatteen ja eristeen välissä ei ole selkeää rakoa, vaan aluskate on kiinni eristekerroksen yläpinnassa. Muun katon alueella aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle, vaan se on ollut kiinni eristekerroksen yläpinnassa.

Tutkimusraportissa on todettu viitteitä mikrobivauriosta rakennuksen sisääntulopuolen tiiliverhoillun ulkoseinän tuulensuojalevyn ulkopuolisessa eristevillassa (alakerta), takapihan tiiliverhoillun ulkoseinän eristevillassa (yläkerta) sekä yläkerran parvekeseinän vanhassa seinäeristeessä (makuuhuone). Raportin mukaan ulkoseinärakenteessa on taustatuuletuksen puutteen vuoksi riskirakenne, jossa vaurio on toteutunut ainakin osalla seinää. Tutkimusraportin 24.6.2019 liitteenä olevassa Mikrobioni Oy:n tulosraportissa on todettu selvä* mikrobivaurio ulkoseinän mineraalivillassa keittiön kohdalla vanhan ulkoseinän vaakapuiden välissä ja mineraalivillassa ja ilmansulkupaperissa keittiön kohdalla ulkoseinän vieressä (yläpohjan alimmat kerrokset) sekä mineraalivillassa yläkerran makuuhuoneen ulkoseinän ummistetun ikkunan alla puurungon kosteusjälkien vieressä.

(*MIKÄ SELVÄ VAURIO? Miksi Hovikaan ei tajua mitään? Eikö tässä maailmassa voi luottaa enää mihinkään?!! Hokkanenhan todisti, ettei edes ottaisi ulkoseinistä näytteitä, koska niissä on aina mikrobeja. Minun asiantuntijani tarkisti tämän mikrobiraportin ja hänen mukaansa kyse ei ollut selvästä vauriosta, mutta tätä asiantuntijaani ei saanut enää lisätä hovioikeuteen todistajaksi, koska hän löytyi vasta käräjien jälkeen blogini kautta. Onko tämä nyt sitten oikeutta??? Totuus ei saa tulla julki, jos se ilmenee liian myöhään? PS. Minulla ei ollut varaa palkata omaa asiantuntijaa käräjille haastamaan Janhosen teettämiä tutkimuksia, joista emme ensinnäkään tiedä missä olosuhteissa nämä näytteet on kuljetettu labraan.) 

Asiassa on Torikan valituksen johdosta arvioitavana ensinnäkin se, onko rakennuksessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisia salaisia virheitä. Kyseisen lainkohdan mukaan kiinteistössä on virhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Riitaista tältä osin on erityisesti se, ovatko ulkoseinärakenne ja yläpohja rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisia vai onko ne rakennettu virheellisesti ja rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti. Riitaista on myös se, onko rakennus mainituilta osin vaurioitunut sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäksi asiassa on otettava kantaa siihen, onko Saastamoinen menettänyt oikeutensa vedota laatuvirheenä väittämiinsä ulkoseinärakenteen ja yläpohjarakenteen virheisiin maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.

Torikka on vedonnut valituksessaan siihen, että rakennuksen puutteet ja mahdolliset korjaustarpeet ovat olleet ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Saastamoinen on kiistänyt tienneensä kaupantekohetkellä sen jälkeen suoritetuissa kuntotutkimuksissa todetuista rakennuksen puutteista, vaurioista ja korjaustarpeista. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asiassa ei ole esitetty sellaista selvitystä, jonka perusteella voitaisiin päätellä, että kaupan jälkeen teetetyissä kuntotutkimuksissa rakenteita avaamalla ja näytteitä ottamalla selvitetyt, tutkimusraporteissa 20.11.2018 ja 24.6.2019 todetut rakennuksen vauriot ja ulkoseinän ja yläpohjan rakennustekniset ratkaisut, jotka altistavat rakennuksen vaurioille, ja rakenteiden korjaustarpeet olisivat olleet kaupantekohetkellä Saastamoisen tiedossa.

Onko ulkoseinärakenteessa salainen virhe?

Rakennusaikana voimassa olleiden veden ja kosteuden eristystä koskevien rakennusmääräysten (Suomen rakentamismääräyskokoelma C 1-4 vuodelta 1976) kohdan C 2.1.2 mukaan rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille tai rakennuksessa olijoille. Kohdan 2.2.4 mukaan ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin. Kohdissa 3.1 ja 3.3 on annettu määräyksiä mineraalivillan asentamisesta eristystilaan. Hovioikeus toteaa, etteivät kohdat 3.1 ja 3.3 sovellu tähän asiaan, sillä ne koskevat eristystilaa, eivätkä tuulensuojalevyn ulkopuolista tilaa.

Sekä Hokkasen että Janhosen kertomusten mukaan ulkoseinärakenne ei ole rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisen hyvän rakennustavan mukainen ja on riskirakenne, koska tuuletusraon puutteellisuudesta, käytännössä tuulettumattomuudesta johtuen rakenteisiin kerääntyvä kosteus ei pääse poistumaan ja on jo aiheuttanut vaurioita seinärakenteeseen. Lisäksi eristeen kostuessa sen eristyskyky heikkenee, jolloin ns. kastepiste siirtyy, mikä lisää rakenteiden vaurioitumisriskiä. Janhosen mukaan rakenne tulee korjata höyrynsulkumuoviin saakka. Hokkasen ja Janhosen kertomusten mukaan tiilirivin saumojen aukot eivät olennaisesti paranna rakenteen tuulettumista ja voivat lisätäkin vaurioitumisriskiä. Hokkasen ja Janhosen mukaan ulkoseinän heikko tuulettuvuus johtaa ajan myötä seinärakenteen laajempaan vaurioitumiseen. Toisin sanoen rakennuksessa on riski, että kosteus pääsee siirtymään julkisivutiilen takana olevasta villaeristekerroksesta tuulensuojalevyyn ja siten aiheuttaa vaurioita myös talon varsinaisissa rakenteissa ja ulkoseinien eristetilassa.

Ostajan mukaan ulkoseinät haisevat. Meidän aikanamme ne eivät vielä haisseet.

Saastamoisen kertomuksen mukaan rakennuksessa on havaittavissa hajuhaitta erityisesti kostealla säällä. Maakellarimainen haju on havaittavissa rakennuksen ulkopuolella ja haju kulkeutuu koneellisen ilmanvaihdon sekä tuuletusikkunoiden kautta sisälle.

(Aivan. Koska IMUEFEKTI. Miksihän imuefektiä ei mainuttu?)

Haju ei ole poistunut, vaikka hajuhaittaa aiheuttanut rakennukseen kuulumaton kellari on korjattu. Myös Janhonen on kertonut havainneensa mikrobiperäisen hajun rakennuksen ulkopuolella ja näytteenotto-hetkellä myös eristevillasta. Hokkasen ja Janhosen näkemystä ulkoseinärakenteen virheellisyydestä ja sen merkityksestä tukee ulkoseinärakenteen eristevillasta otetuista näytteistä todetut mikrobivauriot. 

Vuoden 1976 rakennusmääräyksissä ei ole ollut tuuletusraon mittoja koskevia määräystä. Vuonna 1983 voimassa olleiden määräysten mukaan ulkoseinärakenteen on kuitenkin tullut olla sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla kosteudella ole haitallisia vaikutuksia seinärakenteisiin. Todettu rakennuksen ulkoseinärakenne ei siten ole rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukainen, vaan se on rakennettu rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti.

(Miettikää, kuinka paljon vastaavanlaisesti rakennettuja taloja Suomessa on? Ne kaikki ovat tämän rakennusmääräyksen vastaisesti rakennettuja, jos vain vaurioituvat ja silloin ne ovat myyjän vastuulla olevia rakennusvirheitä.)

Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, josta on aiheutunut edellä todetut vauriot ja joka tulee ajan myötä hyvin todennäköisesti aiheuttamaan seinärakenteen laajan vaurioitumisen. Mainituilla perusteilla asiassa on näytetty, että ulkoseinärakenne on jo vaurioitunut ja tulee ajan myötä vaurioitumaan sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ulkoseinärakenteessa on salainen virhe.

(No tottakai. Ei tälle voi enää kuin nauraa.)

Onko yläpohjassa salainen virhe?

Hokkasen kertomuksen mukaan olohuoneen korotetun sisäkaton yläpohjarakenteessa aluskate on kiinni eristeessä ja tuuletusrako puuttuu. Rakenteessa on riski siitä, että kotelorakenteeseen jäänyt kosteus tiivistyy. Tästä voi seurata veden vuotamista katon läpi ja mikrobivaurioita. Kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, ja rakenteessa on todettu vaurioita. Vauriot ja virheellinen rakenne on korjattava asiassa esitetystä työselosteesta ilmenevällä tavalla laskemalla sisäkatto kattotuolien alapintaan.

Muun yläpohjarakenteen osalta Hokkanen on kertonut, että rakenteessa on virhe, koska aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle. Tästä voi seurata esimerkiksi se, että rakenteisiin tuiskunneen lumen sulamisvesi nousee aluskatteen yli ja aiheuttaa vesivahingon. Hokkasen mukaan koko katto pitää uusia. Katon läpi valuneen veden tulokohtaa ei voida tietää eikä katon paikallinen korjaaminen ole tarkoi- tuksenmukaista. Kate tulee saada koko kattorakenteen alueella samaan tasoon. Aiheutuneet vauriot on korjattava vastaavien vahinkojen estämiseksi.

Hovioikeus toteaa, että Torikka ei ole esittänyt sellaista vastanäyttöä, jonka perusteella Hokkasen havaintoja ja suosituksia olisi miltään osin aihetta epäillä. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yläpohjassa on salainen virhe. 

(Ohhoh. Hokkasen höpötys Super-Hessun katseesta otettiin hovissa vakavasti. PS. Kukaan ei ole kertonut, että minun olisi pitänyt ymmärtää hankkia vastanäyttöä. Toisaalta nyt olisin toivonut, että lakimieheni olisi sanonut suoraan, että tarvitset oman asiantuntijan haastamaan vastapuolen asiantuntijoita, tai häviät. Ensinnäkin luotin siihen, etteivät asiantuntijat olisi puolueellisia. Hokkanen on tutkinut tämän samaisen talon vuonna 2012, eikä ollut silloin näistä asioista huolissaan. Luotin hänen ammattitaitoonsa tuolloin, mikä oli virhe ja luotin hänen ammattitaitoonsa nyt, mikä oli myös virhe. Lisäksi luotin siihen, että ostajalle ennen kauppaa antamani kehotus tarkistaa yläpohja, riittäisi vapauttamaan minut vastuusta. Eikä minulla olisi ollut varaa palkata kalliita omia asiantuntijoita tutkimaan toisen taloa, vaikka olisinkin tajunnut oikeuden saamisen sitä vaativan. Luotin ja luulin naiivisti, että oikeus tutkii asian puolestani, mutta oikeus ei tosiaan selvitä itse mitään, vaan ainoastaan tulkitsee heille esitettyä näyttöä. Arkijärki on juridiikasta kaukana.)

Selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan kiinteistön tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2019:16 on todettu (kohta 7), että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa.

(En ymmärrä miten talon mittava homehistoria ei ollut tällainen vaurioille altistava rakennusvirhe-tieto, joka antaisi aiheen epäillä jäljellä olevien alkuperäisten rakenteiden kuntoa?)

Riidatonta on, että Torikka on ennen kaupantekoa ilmaissut huolensa ulkoseinärakenteen tuuletuksen riittävyydestä (kuntotarkastusraportti 28.1.2016, s. 5 ja 15). Kuntotarkastusraportissa on myös todettu (s. 13), että yläpohja tuulettuu tyydyttävästi, mutta sen tuulettuvuutta on hyvä parantaa entisestään. Raportissa on toisaalta todettu (s. 5), että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet* on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi ja että rakennuksesta ei löydetty sellaisia rakenteellisia puutteita, jotka olisivat tuomassa jo lähivuosina mainittavia korjaus- tai kunnostuskustannuksia. Samalla sivulla on myös todettu, että tälle talolle ei ole tarvinnut antaa suosituksia rakenteiden avaamisesta rakenteiden kunnon ja toimivuuden varmistamiseksi.

(*Eli nämä olivat juuri nämä Puttosen sammakot, joista aiemmin kerroinkin jo kantani. Käräjillä Puttonen selvensi, että tarkoitti ulkopuolisilla rakenteilla salaojia, ei ulkoseiniä. Se oli ainoa hyötymme Puttosesta, että tämän myönsi ja nyt hovi ei kuitenkaan ota edes sitä huomioon!?? Tämä on aivan mahdoton taistelu tuulimyllyjä vastaan.)

Vesikaton osalta on todettu (s. 14), että tiilikate-osuus on puhdistettu ja pinnoitettu vuonna 2015. Lisäksi on todettu, että vesikatteen kuntoa ei voitu tarkastella lähemmin, mutta koska se on vasta kunnostettu, on uskottavaa, että se on hyväkuntoinen.

Myyntiesitteessä on todettu rakennuksen olevan kokonaan peruskorjattu vuosien 2013–2014 aikana. Lisäksi kohdassa viat ja vahingot on todettu, että talon sisäosiin (HALOO!?) on tehty täydellinen rakenteellinen uudistus. Rakennusta on markkinoitu ilmoittamalla, ettei siihen liity remonttihuolia.

(Niin peruskorjattu, ei rakennettu kokonaan uusiksi. Mutta älkää vaan tajutko. Viat ja vahingot kohdassa on myös todettu Sieni-ja homeongelmia, korjattu, kts. erillinen remonttiliite, mutta älkää ihmeessä ottako sitä huomioon. Välittäjä on valinnut käyttää myyntispiikkiä “Ei remonttihuolia”, aivan aiheellisesti, koska isoimmat remontit olivat tehty. Kylppäri, keittiö, salaojat, putket jne. Eihän kukaan nyt oikeasti voi olettaa, että se tarkoittaa samaa, kuin ettei vanhaan taloon ikinä enää tarvitsisi tehdä mitään? Esimerkiksi uusia aikanaan elinkaarensa päässä olevaa kattoa??? Tai no näemmä voi. Pliis, jakakaa tätä blogia. Haluan varoittaa muita!)

Saastamoinen on kertonut, että hän oli luottanut myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista ilmeneviin ammattilaisten kirjauksiin rakennuksen kunnosta. Hän oli lisäksi ennen kaupantekoa soittanut kuntotarkastuksen tehneelle Mikko Puttoselle, ja kyseinen puhelinkeskustelu oli entisestään vahvistanut hänen näkemystään rakennuksen hyväkuntoisuudesta sekä siitä, ettei rakennusta ole tarvetta remontoida lähiaikoina.

Edellä todetut rakennuksen ulkoseinässä ja yläpohjassa olevat virheet ja vauriot ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen. Todettujen vikojen ja vaurioiden olemassaoloa ja laajuutta ei ole voinut selvittää rakenteita avaamatta. Kuntotarkastusraportissa ei myöskään ole annettu kehotuksia tai suosituksia tarkempien tutkimusten tai esimerkiksi rakenneavausten tekemiseen.

(Siellä kuitenkin sanottiin, että on syytä selvittää tarkemmin, jos huolta on. Ja minä ilmaisin huoleni, mutta sillähän ei tietenkään ole mitään väliä.)

Vaikka Torikka on ennen kaupantekoa lojaalisti (voi kiitos) ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Saastamoinen on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi.

(Miksi hovi jankkaa tätä Puttosen virhettä???) 

Lisäksi Torikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu.

(Niin TARKASTETTU, EI KORJATTU! Voisiko joku edes vahingossa ymmärtää jotain mitä minä sanon? Edes vahingossa!)

Saastamoisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Saastamoinen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.

(Siis mitä? Hovin mukaan on perusteltua olettaa, että Samuli ja myös tietysti hänen silloinen avopuolisonsa luulivat minun tehneen koko talon uusiksi? Ja että olimme välittäjän kanssa vain nostalgian vuoksi jättäneet rakennusvuoden olemaan 1983?) 

Yläpohjan osalta tarkastusraportissa on annettu vain yleisluontoinen suositus tuuletuksen parantamisesta, mutta suosituksia tai kehotuksia tarkemmille tutkimuksille taikka rakenteiden avaamiselle ei ole annettu, eikä sellaisille ole tarkastusraportin tai muidenkaan selvitysten perusteella ollut aihetta. Kuntotarkastusraportissa on lisäksi todettu vesikatteen olevan vasta kunnostettu ja sen on oletettu olevan hyväkuntoinen.

(Niin, se oli huollettu, mutta yhä alkuperäinen! En ole väittänyt, että katto olisi ollut uusittu. Kai ostajan nyt kuitenkin voidaan olettaa ymmärtävän, että ostohetkellä 33 vuotta vanha katto jossain vaiheessa tulee elinkaarensa päähän?)

Saastamoinen on voinut perustellusti luottaa tähän kirjaukseen. Hokkanen on myös todennut, että sitä, ettei aluskatetta ollut nostettu seinäpinnalle, ei ole voinut havaita ilman rakenneavauksia.

(Kyllä, aivan, juuri näin, ehdottomasti. Älkää vaan vahingossakaan kukaan olko mun puolella missään.)

Edellä todetut Saastamoisen ennen kaupantekoa Torikalta saamat tiedot ja kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole antaneet perusteltua aihetta epäillä kaupanteon jälkeen todettuja vaurioita ja niille altistavia rakennusvirheitä. Saastamoinen on saanut luottaa kohteen kunnosta saamiinsa tietoihin eikä rakenteiden perusteellisemmalle tutkimiselle ole kuntotarkastusraportin eikä muidenkaan asiassa esitettyjen selvitysten perusteella ollut aihetta.

Hovioikeus toteaa yhteenvetona, että kaupan kohteesta saamiensa tietojen ja tekemiensä havaintojen perusteella Saastamoinen ei ole ennen kaupantekoa voinut havaita tai perustellusti epäillä rakennuksessa olevan kaupanteon jälkeen siinä todettuja virheitä. Asiassa ei myöskään ole ilmennyt sellaista erityistä syytä, jonka perusteella hänen olisi tullut ennen kaupantekoa edellyttää tai tehdä kaupankohteessa teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaativia tarkastuksia.

Näin ollen Saastamoisen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

Hinnanalennus

Korjauskustannusten määrä on sinällään riidaton, mutta riitaista on ollut vaadittavien korjausten laajuus. Korjauskustannusten osalta Torikka on riitauttanut 5.000 euron kustannuksen ulkoseinän korjauksen osalta ja katsonut sen sisältyvän sekä Kymppiremontit Oy:n että Prima-rakentajat Oy:n tarjoukseen.

Ulkoseinän osalta sekä Hokkanen että Janhonen ovat vahvistaneet todisteena esitetyssä työselosteessa kuvatun korjausmenetelmän olevan oikea. Heidän mukaansa ulkoseinän korjaaminen vaatii koko seinärakenteen purkamisen ulkoapäin talon runkoon saakka. Hovioikeus pitää Hokkasen ja Janhosen yhtenevää kantaa luotettavana, ja katsoo ulkoseinän korjauksen vaativan työselosteesta ilmenevät toimenpiteet.

Hokkasen kertomuksen mukaan jo tapahtuneiden vesivahinkojen välttämiseksi tulevaisuudessa katon korjaaminen paikallisesti ei ole perusteltua. Aluskate on korjattava koko katon alueelta. Työseloste edellyttää muun ohessa koko vanhan katteen ja rakenteen purkamista. Hokkanen on vahvistanut työselosteesta ilmenevän korjaustavan oikeaksi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että vesikatto on uusittava työselosteen mukaisesti kokonaan ja olohuoneen katto on laskettava.

Koska olohuoneen katto eroaa rakenteeltaan rakennuksen muusta katosta, se pitää korjata Hokkasen kertomalla tavalla eri tavalla kuin muu kattorakenne. Hokkanen on tältäkin osin vahvistanut työselosteesta ilmenevän sisäkaton laskemisen olevan oikea toimenpide vaurioiden korjaamiseksi. Koska sisäkaton laskemisen kustannuksesta ei ole esitetty vastanäyttöä, hovioikeus katsoo korjauskustannuksen olevan Kymppiremontit Oy:n tarjouksesta ilmenevä 5.000 euroa.

Tämä korkea katto oli hovin mukaan rakennusvirhe ja se täytyy laskea. Katto on alkuperäinen vuosimallia 1983 ja toiminut aivan hyvin siihen saakka, kunnes ostaja muutti taloon.

(Uskomatonta. Ovatko kaikki korkeat olohuoneet yhtäkkiä riskirakenteita? Miksi Hokkanen, joka oli myös oman remonttini valvoja, ei sanonut tästä katon laskusta mitään vuonna 2012 kun kävi talolla? Mitä vastanäyttöä minun olisi pitänyt esittää? Esitän ensisijaisesti järkeä päähän ja toissijaisesti talkootyötä.)

Tässä kuvassa Hokkanen (toinen vas.) on todistettavasti talolla vielä Akikin eläessä vuonna 2013. Miksi hän ei tällöin pitänyt kattoa virheenä? Veli-Matti Hokkanen oli siis alunperin minun teettämässäni remontissa valvojana. Nyt hän todisti hovioikeudessa minua vastaan.

Tuomiolauselma

Ulkoseinän korjauskustannus on siten yhteensä 49.742 euroa ja katon korjauskustannus 25.074 euroa. Korjauskustannusten määrä on siten yhteensä 74.816 euroa. Sekä ulkoseinän että yläpohjan korjauskustannukset ylittävät salaiselta virheeltä edellytettävän merkittävyyskynnyksen.

Edellä todetulla tavalla hinnanalennuksen määrä asiassa on enintään 40.000 euroa. Tasonparannuksen osalta Hokkanen ja Janhonen ovat yhtenevästi todenneet, että tässä asiassa vaurioiden korjaamisessa on pitkälti kyse rakenteiden korjaamisesta sille tasolle, millä niiden olisi kuulunut kaupantekohetkellä olla. Rakenteita ei muuten uudisteta. Vaurioiden korjaamisesta ei siten aiheudu merkittävää tasonparannusta. Koska asiassa ei esitetyn selvityksen perusteella ole il- mennyt aihetta arvioida tasonparannuksen osuutta käräjäoikeuden arvioimaa määrää suuremmaksi, hovioikeus katsoo hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tavoin 40.000 euroa.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin Saastamoisen selvittelykulujen olleen asiassa tarpeen. Selvittelykulut ovat aiheutuneet tarpeellisista kuntotutkimuksista kanteen perusteen eli kiinteistön virheiden ja vaurioiden ja niiden laajuuden selvittämiseksi. Koska Saastamoisen kanne on menestynyt, Torikka on velvollinen korvaamaan selvittelykulut Saastamoiselle täysimääräisesti.

Saastamoisen hinnanalennusvaatimus on menestynyt käräjäoikeudessa vain osittain. Koska vaaditusta 74.816 euron hinnanalennusvaatimuksesta on hyväksytty 40.000 euroa, sillä, minkä Saastamoinen on hävinnyt, ei ole asiassa vain vähäinen merkitys eikä Torikkaa voida velvoittaa korvaamaan Saastamoisen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta täysimääräisesti muttei myöskään enempää kuin mitä käräjäoikeus on tuominnut. Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden lopputuloksen tältä osin.

Koska Torikka häviää asian valituksensa osalta, hän on velvollinen korvaamaan Saastamoisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta lukuun ottamatta vastavalituksen osuutta oikeudenkäyntikuluista, sillä tältä osin Torikka on voittanut asian. Vastavalituksen osuus Saastamoisen oikeudenkäyntikuluista on hyväksyttävä neljän tunnin työtä vastaava 880 euroa.

Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Mirkka Torikka velvoitetaan korvaamaan Samuli Saastamoisen oikeudenkäyntikuluja hovioikeudesta 8.729,60 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos Harri Kurkinen, hovioikeudenneuvos Tapio Kaarniemi hovioikeudenneuvos Päivi Kylmälahti sekä hovioikeuden esittelijä Aaro Kandelberg

Ratkaisu on ollut yksimielinen.

Korkeimpaan oikeuteen olisi teoriassa mahdollista hakea muutoslupaa, mutta lakimieheni mukaan käytännössä on erittäin epätodennäköistä, että sinne pääsisimme. Eikä hänen motivaatiotaan varmastikaan lisää se, etten todennäköisesti pysty maksamaan hänenkään laskuaan.

Semi keinotekoinen ratkaisu

Seuraajani somessa ovat yrittäneet auttaa ymmärtämään tuomiota. Tässä yksi parhaista saamistani selityksistä kiinteistöalan juristilta: ”Tässä oli nyt ns. huono tuuri sen suhteen, että arvioinnin kohteena olevan rakentamismääräyksen sanamuoto jätti hoville ja kärikselle paljon tulkinnanvaraa, eikä tarjonnut sinun suojaksesi mitään konkreettista. Siinä ko. määräyksessähän kutakuinkin edellytettiin vain, että seinä pitää rakentaa niin, ettei rakenteet voi vaurioitua. Tosi informatiivinen määräys. Ja sitten kun ne rakenteet vaurioituvat, niin boom, helppo todeta, että “määräysten vastainen, rakennusvirhe”. 

”Taustalla ei ole myyjän puolelta mitään vilpillistä, vaan myyjä on oikeasti ollut asiasta tietämätön. Silti vastuu voi olla iso. Tähän kun lisää vielä sen, että myyjä on ollut asiasta huolissaan ja nostanut sen esille, ja silti se ei perusta ostajalle mitään vastuuta, niin se tekee tuomiosta vielä kylmemmän.” – Kiinteistöalan juristi –

Eli nyt kuka vaan voi vedota tuohon, että kun joku vaurio tulee, niin se on virhe, koska tuon ajan määräyksissä sanotaan, ettei saa vaurioitua. Hovi tuomitsi minut saattamaan rakenteen uutta vastaavaan kuntoon, koska 40 vuotta vanhat ulkorakenteet olivat paikallisesti vaurioituneet, koska sen ajan rakennusmääräyksen sanamuoto on höveli. 

Tässä vielä alan juristin kommentointia: ”Ja sehän on vanhemmassa rakennuskannassa ihan normijuttu, että vaikka ne rakenteet olla sen aikaisten määräysten mukaisia ne voivat silti olla vaurioituneita. Siksi niitä kutsutaan riskirakenteiksi. Tällöin kuitenkin sen määräyksen ja toteutuksen tulee kuitenkin olla selvästi vertailukelpoinen, esim. on asetettu jotkut mitattavissa olevat vaatimukset. Tämmöisissä tilanteissa vastuu kohdentuu ostajalle, sillä oikeus katsoo, että ostajan pitää ymmärtää rakentamisaikaiset riskirakenteet (vaikka totuushan on se, ettei maallikko niitä tiedä). Joka tapauksessa valitettavasti nyt seinää ei kuitenkaan todettu aikansa sallimaksi riskirakenteeksi, vaan rakennusvirheeksi, joka puolestaan siirtää vastuun myyjän puolelle. Ja mitä tulee tähän salaisen virheen oppiin, niin se on tosi karua, mitä se vastuujärjestelmä voi myyjälle tarkoittaa. Lainsäädännössä on jouduttu tekemään vaan joku semi keinotekoinen ratkaisu, että kuka virheestä vastaa, kun se ei ole kaupantekohetkellä ollut kummankaan tiedossa.”

Olen saanut valtavasti kommentteja siitä, kuka uskaltaa enää koskaan myydä taloa, joka on rakennettu vanhojen rakennusmääräysten mukaisesti. Nyt tiedän miten se olisi turvallista tai ainakin turvallisempaa tehdä ja tämän opin jakamiseen haluan panostaa kirjassa. Seuraajani uskovat, että tästä saadaan helposti ennakkotapaus tuleviin oikeustapauksiin. 

”Lupaan ostaa 10 kirjaa meidän asiakkaille. Teemme salaoja- ja sadevesijärjestelmiä ja tiedän että korjausvelka on iso. Niin iso, että tekijöitä ei edes löydy tällä hetkellä tekemään sitä. Puhumattakaan ammattitaitoisesta porukasta. Olisi kiva antaa sun tuleva kirja aika monelle sellaiselle asiakkaalle, joiden kanssa olen keskustellut. Niitä on todella paljon Suomessa ja olen pahoillani, että sulla kävi huono tuuri ostajan kanssa. En ole nähnyt ikinä, että tällaista olisi viety oikeuteen tai saati voitettu. Kyllä ne keissit on ollut paljon pahempia. Tee Mirkka se kirja ja tää sun taistelu ei ole vielä loppu, saati turha. Tässä on paljon myyjän puolelta tarkennettavaa lakiin. Olen varma myös, että kun teet sen, tästä tulee iso juttu. Keskustelu nousee valtakunnan tasolle, kansanedustajat keskustelee, lakiehdotuksia tulee ja asiat paranee.”

TÄMÄ KOHTA KAUPPAKIRJASSA EI SUOJAA MYYJÄÄ MITENKÄÄN. OTTAKAA AINA LAKIMIES MUKAAN JO KAUPPAKIRJAN LAADINTAAN.

Ehkä tämä tappio nyt vain on hinta siitä, että pääsen lopullisesti talosta eroon. Se hinta on ollut meille mittaamattoman kallis, eli sinällään tässä katastrofissa raha on enää pientä. Toki ostajalla on silti ollut oikeus valittaa. Ei häntä tarvitse hetkauttaa meidän inhimillinen kärsimyksemme tietenkään, eikä se tee hänestä edes pahaa ihmistä, korkeintaan itsekkään ja hieman lyhytnäköisen. Ostajalla on ollut laillinen oikeus valittaa viisi vuotta kaupoista ja tämä hovin päätös pahimmillaan toimii ennakkopäätöksenä kannustaen muitakin ostajia yrittämään maksattaa tulevat remontit myyjällä. 

Ostajalle jäi hovioikeuden päätöksen jälkeen riesaksi talo, remonttipaine, vajaa kymppitonni oikeudenkäyntikuluja ja minulle määrätystä 40 tuhannen hinnanalennuksesta se, mitä lopputyöikäni aikana ehditään kuukausittain ulosmitata.

Koen kuitenkin onnistuneeni pointtaamaan, ettei kaikki se, minkä oikeutetuksi kokee, ole kiinteistökauppariidassa aina mahdollista – kuten valitettavasti ei kovin monessa muussakaan asiassa. Siksi onkin hämmästyttävää, että ostajani lähti tähän mittavaan taistoon näin näköalattomasti. Ennen haastamista käräjille, ostajan kannattaisi ihan ensimmäiseksi selvittää myyjän maksukyky. Ehkä minua yritettiin pelotella ensimmäisellä kaupan purku -haasteella sovittelemaan, mutta vaikka olisin halunnutkin sovitella, niin ei minulla olisi ollut siihenkään varaa. 

Usein kiinteistökaupoista saaduilla rahoilla on maksettu pois asuntolainaa tai ostettu uusi asunto, eikä kauppasumma lepää myyjän tilillä mahdollista palauttamista varten. Korvauksen saaminen ei aina yksinkertaisesti ole mahdollista, joten kannattaa harkita hyödyttääkö vuosien kalliiseen ja kuluttavaan taistoon ryhtyä – etenkään silloin kun talossa ei oikeasti ole mitään asumisterveyttä uhkaavaa. 

Vaikka sitten lopulta voittaisikin, se ei välttämättä tarkoita taloudellista hyötyä, ja lisäksi kuluja saattaa langeta huomattavasti myös omalle kontolle. Jos Samuli olisi vain tehnyt remontit haastamatta minua oikeuteen, hän olisi säästänyt rahaa, välttynyt julkiselta taistelulta ja voinut pitää nimensä postilaatikossa. Ehkä hänelle tuli yllätyksenä, että oikeudenistunnot asiakirjoineen ovat julkisia. Ehkä hänelle tuli yllätyksenä, ettei minulla ole mitään tarvetta pitää kulisseja pystyssä. Ehkä hänelle tuli yllätyksenä, että minua on uhannut tässä elämässä sellaiset asiat, etten jaksa turhia uhkauksia yhtään. Haasteuhkauksista, jotka minulle lähettää postitse, täytyy olla valmis keskustelemaan julkisesti. Minulla ei ole mitään syytä piilottaa tällaisia asioita vastapuolen suojelemiseksi. 

Minulla on nyt siis hovioikeuden tuomio siitä, että olen lojaali, mutta mitään merkitystä tällä ei ollut.

Tämä toki on myös erittäin valitettavaa niissä tapauksisssa, joissa koti on oikeasti muuttunut vaaralliseksi asua. Siksi näin arvokasta omaisuutta hankittaessa huomiota täytyykin kiinnittää entistä enemmän jo kaupantekovaiheeseen. Voisi olla perusteltua ottaa kiinteistökauppaan erikoistunut lakimies huolehtimaan kauppakirjaan rakennuskauden määräysten kirjaaminen ja salaisten virheiden mahdollinen riski. 

Välittäjien olisi hyvä selvittää piilovirhevakuutuksen mahdollisuus ja esittää tämä myyjälle. Suosittelen myös videoimaan kuntotarkastuksen ja tarkistuttamaan kuntotarkastusraportin jollakin toisella alan asiantuntijalla ennen sen luovuttamista ostajalle. Sanamuodoilla on iso merkitys. Korjauskehotukset eivät saa olla yleisluontoisia vaan niiden tulee olla selkeässä käskymuodossa. Sitten vain puhelinnumero salaiseksi, lämmöt täysille ja kädet ristiin.

Taistelu kiinteistökaupassa kokemiani epäreiluuksia kohtaan jatkuu kirjaprojektissa, johon tappio luo isomman motivaation kuin mitä voitto olisi synnyttänyt. Hovin tuomio todisti, etten ole pitänyt meteliä turhaan. Olin nimittäin miettinyt jo sitäkin, että jos voittaisin, niin olisi voinut tulla jopa hieman nolo olo kaikesta tästä vöyhkäämisestä. No, nyt tarvitse sitä murehtia. Mikään ei korjaantunut hovissa ja tämän ratkaisun myötä koen entistäkin tärkeämmäksi tuoda kokemiani epäkohtia esiin. Jos joku tulevaisuuden Samuli tai Mirkka voi kirjallani välttää meidän tekemät virheet, niin tämä on ollut sen arvoista. Näin sen itselleni perustelen, koska muuten tätä on liian vaikea kestää. Hihojen kääriminen jonkun toisen samalta säästämiseksi tuntuu tärkeältä. 

Kiitos, että olette kulkeneet tämän matkan kanssani. Lukuisat viestinne ovat lohduttaneet ja auttaneet jaksamaan. Olen kauttanne saanut kokea tulleeni kuulluksi ja että sanoillani on ollut merkitystä. Avullanne olen saanut myös solmittua lukuisia kaupallisia yhteistöitä, jotka ovat mahdollistaneet monta unelmaa, kuten pihasaunan ja kohta saapuvan paljun mökillemme. Tämä ei olisi ollut mahdollista ilman teitä. Teitä taas ei olisi ilman blogia ja blogia taas ei olisi ilman ostajan ensimmäistä haastetta minulle jouluna 2018, jolloin sanoin ystävälleni, että jos haaste etenee käräjille, niin teen tästä julkista. Tämä on ollut upea matka, mitä en kadu miltään muulta osin, kuin siltä, että lähdin käräjille naiviin luottavaisena oikeusjärjestelmäämme. 

En sano, että hometaloblogi tähän lopullisesti sammuu, mutta ainakin hetkeksi se nyt hiljenee, sillä keskityn kirjaprojektiin. Lupaan, että se tarjoilee tämän tarinan siten, että te aktiiviset blogin lukijatkin saatte uutta sisältöä. Kirja on iso nuoruuden unelmani. Aikaisemmin en vain ole tiennyt mistä kirjoittaa. Ehkä tämä show kaikkine käänteineen on se hinta, mikä tämän unelman toteutumisesta täytyy maksaa. Siitä olen paradoksaalisesti Samulille kiitollinen. 

Pysykää kuitenkin yhä kanavalla, tämä ei ole kokonaan ohi vielä! Tulen varmasti jossain kohtaa kertomaan mahdollisen velkajärjestelyn käynnistymisestä ja siitä mitä se kaikille osapuolille tarkoittaa. Yllättäviä käänteitä on mahtunut matkan varrelle niin paljon, ettei jatkossa ole syytä odottaa toisinkaan!

Tätä blogia saa jakaa. Näkyvyys näille lain epäinhimillisille epäkohdille on tarpeen.

Kiitos, että luit <3

PS. Veli-Matti Hokkasta ei lukuisista yrityksistä huolimatta koskaan tavoitettu kommentoimaan virhettä todistuksessaan hovioikeudessa. Hän ei myöskään koskaan vastannut tiedusteluun, miksi samasta talosta vuonna 2012 tekemänsä havainnot eivät ylittäneet tuolloin korjauskehotus kynnystä, mutta olivat hänen mukaansa nyt vuonna 2021 välttämättömästi korjattavia asioita. 

Tästä linkistä pääset lukemaan tekstin hovioikeuden istunnosta

Tästä linkistä pääset ensimmäiseen Hometalo-kategorian blogiin lukemaan mistä kaikki lähti

Vanhat villat veks vuonna 2013
Kaikki nämä remonttikuvat ovat olleet ostajan nähtävissä ennen kauppaa ja hän kertoikin seuranneensa remontin reaaliaikaista edistysmistä Facestani vuosia.
Koko omaisuus kaatopaikalle
Tämä on se autokatos, jossa haju esiintyy.
Tämä oli mahtava hetki! Olin varma, että rakas talo oli löytänyt hyvän uuden omistajan.
Tätä arvokasta Norjasta tilattua tapettia jäin kaipaamaan. Melkein muuten päädyin treffeille tapetin suunnittelijan kanssa 😀
Taisto jatkuu kirjassa!